微观经济学论文：基于住宅市场的供求理论分析

　　一、前言

　　房产税并非一个新的税种，1986 年国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税是对规定房产征收的税收，在城市、县城、建制镇和工矿的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人须缴纳房产税，其中个人所有非营业性住房免征房产税。房产税依照房产原值一次减除 10%—30% 后的余值计算缴纳，按房产余值计征的，年税率为 1． 2%按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。［1］2010 年，我国房价虽然经过两轮政策调控，但仍然上涨过快。2011 年，政府继续加大楼市调控力度，1 月26 日，国务院出台“新国八条”，1 月 27 日，上海和重庆两市地方政府同时出台房产税实施细则，并于 28 日正式试行。重庆和上海的房产税实施细则主要包括以下两个方面: 首先是征税对象，重庆市主要的征税对象是别墅和高档住房以及外地户籍购买二套住房者; 上海市主要针对购买二套房和所有外地户籍购房者。其次，在税率方面，重庆市以均价 15000 元/平方米和 20000 元/平方米为分界点，采用差额累进税率; 而上海市以均价 45000 元/平方米为分界点，采取差额累进税率，并且都有一定的免征面积。

　　很多发达国家和地区也十分重视房产税的征收。美国各州政府根据当年的预算、应纳税财产的价值等税收变量确定当年的财产税税率，一般税率为 3%—10%; 香港的房地产在持有期间应交的税费有物业税、差饷税; 在日本，房产税征收的税率为 1． 4%—2． 1%。

　　二、研究区概况

　　( 一) 重庆市土地供应情况

　　重庆市是典型组团式城市，下辖19 区15 县4 自治县，2013 年末人口2970 万。重庆全国综合交通枢纽，区位条件优越，是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强，市场潜力巨大。

　　从 2004 到 2012 年，重庆市土地出让市场波动较大( 表 1) 。就出让地块宗数来说，2004 年到 2006 年是出让市场最繁盛的三年，其出让总数比 2007 年到 2011 年 5 年出让总数还多 162 宗，2007 年到 2009 年出让总数逐年显着下滑，其中2009 年出让总数还不到2006 年的三分之一，2010 到2011 年稍有回升; 就出让面积来说，总体升降趋势与出让地块宗数相符，但自 2008 年价格下降之后，2010 到 2011 年价格反弹较大，2011年成交面积 6870 公顷也成为历年之最; 就出让价款来说，基本呈逐年递增的状态，并且增幅很大，2011 年的出让总价相当于 2004 年的 15 倍之多。说明从土地供给方面来说，近几年来重庆市的土地供给虽然小有波动，但总体呈上升趋势。

　　从同一时期的数据来看，重庆市与北京、上海、广州等几个东部一线城市相比，重庆市土地成交量并不低于几个一线城市，其成交量在 2012 年末 3 个月均为北京、广州的 8—10 倍，连续 3 个月位居第一。

　　( 二) 重庆市商品房市场

　　从 2001 年到2011 年重庆市商品房成交面积总体呈上升趋势，2001 到2006 年都缓慢上升，其中2006 到2007 年急速上升，2007 年成交面积为 2001 年的 5 倍，2007 到 2008 年有所下降，2009 年之后继续反弹，2011年的成交面积较 2007 年上涨了 28． 57%。而成交额与成交面积升降趋势几乎相同。

　　三、理论分析

　　( 一) 基于住宅市场的供求理论分析

　　1． 征收房产税对需求的影响

　　征收房产税对需求的影响分为以下两个方面: 潜在需求和居住需求。

　　首先，潜在需求包括投机需求、投资需求。所谓投机需求就是“低买高卖”，投机者在短期内以较低的价格买入商品房再以高价卖出来获取利润。一旦征收房产税，很多投机者不一定能在短期内将其房转手，所以很可能改出售为出租，从而增加二手房市场的供给，进而使二手房市场的价格降低。影响投资需求的主要因素是预期收益，如果未来预期收益高，住房需求量增大，反之减少。房产税征收之后，在一定时期内会降低投资者对住房投资的预期，大多数人会认为房价会在国家政策的调控下有下降趋势，从而有利于抑制投资需求。影响居住需求的因素主要是居民收入，征收房产税并不会对居民收入有很大影响，所以认为房产税的征收对居住需求并无影响，这也意味着房产税征收后税负可以完全转嫁到消费者身上。

　　其次，居住需求，这里主要讨论自动需求和主动需求。自动需求主要是由于常住人口的增加引起的需求增加，一般与城市化水平相关。重庆市征收房产税后，笔者认为并不会影响重庆的城市化水平和人口的增加，而且这一部分需求一般是刚性需求，主要是一般的住宅，高档住宅较少，不会计入重庆市房产税的征税范围，所以征收房产税对这一部分需求不会有太大影响。另外被动需求主要指人们的换房需求，也就是改善需求。由于重庆市房产税主要是针对高档住宅以及超过一定面积的住宅征税，增加住房的持有成本，所以会在一定程度上抑制人们的主动换房需求，从供求理论的角度来看也会抑制房价的上涨。

　　2． 征收房产税对供给的影响

    由于房地产市场的供给与土地的供给是紧密相连的，土地是一种商品，同时又是一种资源，具有稀缺性和不可移动性。从短期来看，由于住宅市场的开发周期较长，又具有不可移动性，所以房产税的征收不会对该市场有太大影响。从长期来看，由于土地供给的稀缺性，住宅市场的供给曲线是垂直于 x 轴的无弹性曲线，不会因为房产税的征收有变化，因此房产税征收对住宅市场的供给从长短期来看都没有太大影响。

　　( 二) 基于四象限模型的分析

　　四象限模型是美国教授丹尼斯和威廉在《城市经济学与房地产市场》中提出的，它的理论基础的住宅是资本品，对住宅的拥有和购买时一种投资行为，住宅的买卖交易决定了其价格。在四象限模型中，第一、四象限代表存量市场，第二、三象限代表物业市场，通过房地产市场的存量、新建量、房价和租金的分析构建均衡的房地产市场。

　　从短期来看，依据四象限模型，商品房的销售市场和新建市场存在很大的联系，其新建量、租金和价格也是相互影响、不可分割的。依据实施细则，重庆市房产税主要控制了商品房市场的高端投机需求，导致第一象限的需求曲线内移，导致租金减少，对应到第二象限，房地产价格降低，从而影响开发商新建量也相应减少。所以从四象限模型来看，重庆市房产税的实施通过抑制购房需求，会对整个房地产市场有一定的调控作用。

　　从长期来看，房地产市场的供不应求的状况无法得到真正的解决。高端需求只是商品房市场需求中的一小部分，虽然房产税的征收在一定时期内抑制了这部分需求，但大部分的刚性需求仍在存在，人们购房的欲望和需要仍然十分强烈，而供给并没有改变，所以只依靠房产税无法从根本解决供不应求的问题。

　　总体来说，从供求理论和四象限模型的分析综合来看，重庆市房产税的实施会对当前的住宅价格起到一定的抑制作用，但这是暂时的，由于市场的供求关系并没有得到根本改变，所以从长期来看房产税的实施不会对住宅市场起到良好的调控作用。所以，重庆市房产税的实施有一定作用，但也有不足。其作用主要表现在: 第一，在一定程度上有效抑制了房地产需求当中的投机需求，当然主要的高端需求; 第二: 由于户籍限制，减少了一部分外地人的炒房行为。其不足主要体现在以下方面: 第一，对高档住宅投机需求的抑制会导致很多炒房者转向普通住宅，进而有可能推高普通住宅的价格; 第二，房产税征税对象比较窄，无法从长期、从根本抑制房价。

　　四、实证分析

　　( 一) 模型设计与变量选择

　　为了应证之前的理论分析，文章建立以住宅价格为被解释变量的多元线性模型，分析房产税对住宅价格的影响。

　　很多国内外学者研究发现，影响住宅价格的宏观原因包括利率、国内生产总值，固定资产投资、货币供应量等等，微观因素包括竣工面积、成交面积、消费者投资投机行为等等。［2］经过上节的分析，文章选择一些具有代表性并且较好量化的因素作为解释变量，以住宅价格作为被解释变量，进行多元线性回归模型的分析，试述房产税改革对重庆市住宅价格的影响。

　　我们以重庆市住宅平均成交价格( Y) 为研究对象，以住宅竣工面积( X1) 、成交面积( X2) 、季度 GDP( X3) 、城市居民可支配收入( X4) 、房地产开发投资额( X5) 为自变量，由于房产税征收难以量化，用虚拟变量( D1) 表示，建立时间序列的多元线性方程，时间从2007 到2012，采取季度数据进行实证分析，数据来源于重庆市统计局，具体方程如下:

　　( 二) 模型计算

　　1． 平稳性检验

　　在建立模型之前要对数列进行平稳性检验: 采用 ADF 法进行平稳性检验，对 Y 进行检验，如表 3 所示，ADF 检验值为 5． 686878，在 1% 的水平下通过检验，说明数据是平稳的。

　　2． 多元线性模拟结果分析

    本节通过运用 Eviews6． 0 软件将数据进行多元线性分析，结果如下:

　　n = 24，k = 7，R²= 88． 24% ，在 5% 的显着水平，t0． 025( n － k) = t0． 025( 17) =2． 110，|t0| ＞ t0． 025( 17) 则为显着影响。

　　在解释变量中，季度住宅竣工面积、城市居民可支配收入、房产税三个变量的 t 值均大于 2． 110，即对住宅价格有显着影响。具体来说，季度住宅竣工面积对房价有显着负相关，即竣工面积减少，房价上升; 城市居民人均可支配收入与价格正相关，即收入增加，房价上升; 征收房产税与房价负相关，即房产税的征收使得房价下降。成交面积、季度 GDP、房地产开发投资额对房价没有显着影响。

　　在1%的显着水平，F0． 01( k －1，n －k) = F0． 01( 6，17) =4． 10，21． 25126 ＞4． 10，即方程在 1%的显着性水平下通过了检验，表明被解释变量住宅价格对其他的解释变量都存在显着的线性相关，所以方程整体是显着的。

　　3． 多重共线性检验

　　由于 R²有待提高，t 值较低，各个自变量之间有可能线性相关，线性相关性检验如下图 5 所示，X3与 X5线性相关，采用逐步回归对方程进行修正。

　　去掉变量 X5( 房地产开发投资额) ，最后的回归结果如表 6 所示:

　　n = 24，k = 6，R²= 87． 01% ，方程中 x1，x3，x4和 D1都在 5%的水平下通过了 t 检验。在解释变量中，季度住宅竣工面积对房价有显着负相关，季度 GDP 和城市居民可支配收入都与房价有显着正相关，房产税的征收与房价显着负相关，季度销售面积对房价没有太大影响。所以，模型修正后的结果为: 第一，住宅竣工面积下降，房价上升; 其次，季度 GDP 和居民可支配收入增加，房价上升。第三，房产税实施后，房价下降。

　　在 1%的显着水平，F0． 01( k －1，n － k) = F0． 01( 5，16) =4． 44 24． 12 ＞4． 44，

   即方程在 1%的显着水平下通过了检验，表明被解释变量住宅价格对其他的解释变量都存在显着的线性相关，所以方程整体是显着的。

　　( 三) 结果分析

　　从模型的结果来看，可以得出以下几个结论: 第一，重庆市季度竣工面积与新建住宅的平均价格呈显着负相关，正如第三节的供求理论分析，竣工面积增加导致住房供给增加，从而使房价下降; 第二，季度 GDP 和城市居民可支配收入与住宅价格显着正相关，说明整个社会经济水平上升，投资环境较好，需求者预期也会随之变高，房价会随着增长; 第三，房产税与房价负相关，这与之前的假设仍然一致，重庆市房产税的征收到目前为止有一定效果，正如第三章的理论分析从短期来看，房产税会对房价起到抑制作用。但是长期的效果如何，是否如理论分析中提到的不能从根本上抑制刚性需求，解决供不应求的问题，还有待进一步观察和研究。

　　五、结论

　　通过以上理论与实证分析，目前重庆市房产税的改革小有成效，对房价的上涨起到一定的控制作用。但是，由于重庆市房产税征收范围有限，根本无法缓解大量的购房需求，不可能根本上改变房地产市场供不应求的情况，所以从目前的情况来看，对房价的调控可能并未起到决定性的作用，但由于我国特殊的国情，改革必须一步一步进行，我们仍然需要继续摸索和尝试。另外，重庆市作为房产税征收试点，具有一定的典型性，但其代表性毕竟有限，所以我认为可以增加几个不同地域不同发展程度的城市作为房产税试点，增加征税的力度，扩大征税的范围，这样或许才能真正看到房产税抑制房价的作用，才能真正发挥出税收的力量。

　　参考文献

　　［1］孙丹，董超，何俊芳． 从产业关联的角度分析房地产市场波动的影响［J］． 兰州学刊，2011( 01) ．

　　［2］邓菊秋，张蕊，雷成丽． 住房交易环节的税收政策对房价影响的实证研究［J］． 经济学家，2011( 10) ．