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合肥市房地产发展现状和对策研究

来源：985论文网添加时间：2020-05-11 14:45

合肥市房地产发展现状和对策研究

摘要

改革开放30年来，住房制度被福利住房建设的住房补贴所取代，这也是房地产业发展的高峰。在扩大内需结构和有效刺激国民经济的宏观经济环境下，在稳定的货币政策和积极的财政政策的推动下，房地产业在整个国民经济体系中发挥着非常重要的作用。本文主要针对合肥市房地产发展现状进行分析，包括房地产开发投资情况、土地市场近况、购房人结构分析、合肥市房地产业特征等，分析了合肥市房地产业发展存在的问题，提出了促进合肥市房地产发展的对策。

关键词：房地产；产业结构；融资渠道

前言

随着房地产业的快速发展，房地产业已成为全民共同关心的问题。经济适用房项目已经纳入民生项目，这个行业的影响远远超出了这个行业的范围。房地产市场是房地产业社会再生产的基本条件，也可以促进建筑业、建材业等许多相关产业的发展。利用市场经济体制，我们可以做出调整。实现房地产产品的价值和使用价值，从而促进国民经济的增长。房地产业的发展逐步改善了人民的生活条件，提高了居民的生活水平，维护了社会稳定。目前，房地产业已成为国民经济的主体，在整个国民经济体系中占有非常重要的地位。房地产业的非理性繁荣和起伏，中国一些房地产泡沫破裂的教训，以及外国能源危机的教训，为我们敲响了警钟。我们必须深刻认识到房地产业可持续发展的必要性。如何促进房地产业的可持续发展，需要我们做进一步深入的研究。因此，笔者选择如何促进房地产市场的发展作为论文的主题。

一、合肥市房地产发展现状

（一）房地产开发投资情况

1.合肥市商品房月度供求情况

2019年，合肥商品房市场“旺季火热”，“淡季不淡”，市场成交量保持在较高水平。上半年供不应求。2月受春节假期影响，供应惨淡，需求相对旺盛。下半年，随着供给的逐步增加，市场供求关系得到有效缓解。

2.合肥市商品房月度成交价情况

2019年，合肥商品房市场整体均价相对稳定，全年成交均价为6856元/平方米。趋势从9月开始明显上升，但总体增长幅度相对较窄。8月份成交均价仅为6500元/m2，月成交均价相对较低。7、12月均价突破7000元/平方米。

图1 2019年合肥市商品房月度成交均价统计图

2019年，合肥市商品房核准销售面积1213.5万平方米，居中部省会第三位，同比增长26.459%。商品房预售面积1146.6万平方米，同比增长41.22万平方米，排名第二。2019年，合肥商品住宅项目将覆盖面积1676.94万平方米，同比增长47.27%，排名第一。商品房登记面积1427.8万平方米，同比增长49.25%，居中部省会城市首位。合肥商品住宅销售均价为6775元/平方米，排名第五，同比上涨2.9890%。住宅销售均价6564元/平方米，排名第三，同比上涨5.77%。

（二）土地市场近况

2019年，合肥土地市场普遍比较火爆，供应量相当于成交量。与2018年相比，数量减少，价格上涨。一季度土地市场表现相对平稳，成交量与供应量基本持平，以商业用地为主。二季度，土地市场平均地价持续下降。三季度土地市场非常火爆，供应量大幅增加，市场持续升温。四、三季度热点趋势持续。数据显示，2019年合肥土地拍卖挂牌市场共有80宗经营性房地产用地成交，其中拍卖成交27宗，挂牌成交53宗，分别占总成交的34%和66%。成交金额7933.2亩，成交金额312.4亿元。与2018年相比，成交面积减少25%，成交金额增加17%。全市成交均价5906元/平方米，较2018年上涨50%。2019年，土地市场将无流动标准地。2019年土地市场表现稳定，开发商购地热情高涨，未出现拍卖成交等现象。与2018年相比，合肥市土地供应量明显减少，但地价一路上涨，对于地王来说并不罕见。

表1 2018-2019年合肥市土地市场部分指标对比表

年份成交面积（亩）成交宗数（个）成交价格（万元/亩）成交金额（万元）

2018年 10628.539 83 251.79 2676135

2019年 7933.815 80 393.75 3123958

1.合肥土地市场月度供求和价格情况

1至12月，合肥土地市场整体表现良好，土地市场供应量和成交量基本持平。从土地市场的热点可以看出，2019年将不会有移动拍卖。从2019年土地市场供需走势图可以看出，6月、8月、10月土地市场出现小高峰，不少地块入市。

2.合肥经营性成交地块溢价率分析

溢价率是反映土地市场活动的关键指标之一，可以客观反映短期内土地市场的冷热状况。2019年，合肥土地出让费率主要在0-50%之间，共成交31宗，分别占总成交量的39%、50%-1000/宗和100%-150%，分别完成14宗和5宗，占全市总成交量的18%和6%。与2018年相比，溢价率为0的地块成交量下降30%。共完成交易26笔，占比33%。2019年商业用地比重将上升，商业用地市场相对活跃。2019年，合肥土地市场高价地块数量大幅增加，土地市场异常火爆。

（三）购房人结构分析

2019年，根据购房人户籍情况，合肥市居民（含其四县、一市）购买商品房总数为668000，安徽省其他城镇居民购买商品房总数为278890，这个城市的居民主要是市场买家。省内其他城市的居民对我市商品房的认可度较高，而其他省份的居民购买的商品房较少。

（四）合肥市房地产业特征

通过对合肥房地产市场的上述分析可以看出，合肥房地产市场发展良好，房地产产品价格稳步上涨。随着城市化的发展，“大湖区名城，再创历史新高”，合肥正在向大湖区大城市迈进。刚性和改善性需求不断增加，商品房和库存商品房的销售量也在增加。格式趋于多样化，产品质量不断提高。业资源日益集中，经营规模正在成为趋势。多项目运营和团队管控成为发展重点。粗放经营转化为精细化经营。目前，房地产业是合肥国民经济的支柱产业，正在崛起。国家给予政策扶持，城市风貌不断改善，城市基础设施不断完善，交通便利，城市信用体系不断建立健全，为房地产发展提供了良好的环境。随着国民经济的不断增长和人均可支配收入的不断提高，合肥的房地产业有着巨大的发展空间。

二、合肥市房地产业发展存在的问题

（一）宏观调控政策对房地产业的影响

任何过热的行业都将面临监管，任何行业的发展都有一个周期。宏观调控政策是政府干预，防止经济过热过冷。宏观调控政策没有固定的时间限制，因为时间限制会根据各种力量的博弈和政策效果的滞后而变化。目前，经济发展中仍然存在许多不确定和不稳定的因素。自1997年以来，房地产交易税收政策发生了许多变化。货币政策不确定。2014年，货币政策难以放松，货币来源偏紧。住房贷款利率浮动幅度为5%-10%。企业发展贷款压力加大，销售资金难以快速偿还。政策实施后，房地产投资和改善的需求受到抑制，使办理住房抵押贷款更加困难。从2019年月度数据来看，受三四月份宏观调控政策影响，市场恐慌性交易十分明显，而其他月份的交易量则相对稳定。

（二）房地产业结构不合理

房地产业是典型的资本密集型产业，具有突出的规模效益特征。只有达到非常大的规模，才能获得高投资、高回报，才能形成竞争优势。从合肥房地产市场分析，合肥房地产行业集中度较低，本地开发企业较多，但规模较小，实力雄厚的开发企业并不多。二级企业仅占总数的15%左右。绝大多数是具有三级和暂定发展条件的企业，单个企业的发展规模很小。2019年合肥土地市场，万达、保利、绿地等地都收获颇丰。一线开发商或龙头区域开发商争夺优质地块，导致土地市场蓬勃发展，而本地小开发商由于资金有限，在土地竞争中处于劣势。目前，规模扩张、集团整合运营、远距离扩张和民族品牌房地产企业日新月异。民营企业的力量正在崛起和壮大。客户维权意识的明显提高表明，标准化的集团管控和成本控制管理始终是大型地产集团的必然选择和核心竞争力。无论是来自于房地产行业的需求还是需求，这都是亟待解决的核心问题。行业利润率的变化可能来自于行业快速发展的需求。因为房地产开发企业的发展直接影响到房地产业的可持续发展。

商业占比过大，土地和商品房捆绑销售，合肥整体商业市场处于供过于求，商业占比过高，大型商业综合体过于密集，没有统一规划。人均商业面积达到4平方米，在全国处于较高水平。短期内可能导致大量商业综合体同时涌入市场，同质化面条的激烈竞争。2019年，合肥土地市场供应量大幅减少，与房地产市场蓬勃发展形成鲜明对比。大型房地产企业有足够的资金提前完成年度销售任务，并急于补充土地储备的现状。因此，土地市场的竞争更加激烈，土地价格继续上涨。在土地溢价率不断攀升的背后，意味着开发商土地成本的不断上涨在一定程度上预示着合肥房价未来的走势。房价的快速上涨促进了投资的增长，这是限制消费的原因。高房价隐藏着经济平稳健康运行的隐患，加剧了产业结构的畸形发展。房地产的过热加剧了社会不稳定的因素，不合理的土地供应结构将直接影响房地产业的可持续发展。房地产投资占固定资产投资的比重较大。一些地方政府正在努力增加房地产开发投资，以刺激房地产经济，进一步促进区域经济增长。但房地产投资增速离不开地方整体经济水平，保持持续高速增长。它对经济的拉动作用也非常有限，这可能导致过度投资，甚至导致未来供应过剩。

（三）金融风险大

房地产业是一个资本密集型产业，生产周期长，工程价值高，意味着房地产开发需要大量的资金投入。房地产开发需要占用大量资金，仅靠企业自有资金是不可能完成项目开发的。大多数开发企业以银行贷款作为资金来源。超过贷款额度后，销售资金收益率很低；开发商资金违约形成负债链；大量空置房屋导致资金沉淀；企业资产负债率高，融资能力弱的问题增加了财务风险。严重依赖影子银行的房地产企业可能面临巨大冲击。房地产开发和投资的主要困难是融资困难和高风险。多数房地产融资渠道单一，只是形式创新。事实上，融资成本越来越高。原银行贷款伪装成空壳。将贷款投入信托基金，将信托投入基金。随着成本的积累，融资成本越来越高。借新债偿还旧债的压力，再融资和企业融资平台产生现金流的能力弱，必然导致流动性风险增加。

（四）大量消耗自然能源

房地产业是一个消耗大量自然能源的行业。中国住宅竣工面积约20亿平方米/年，消耗标准煤约6亿吨，占全国能源消费总量的30%。中国民用建筑在生产、建设和使用建筑材料方面占全国能源消费的49.5%。房屋每平方米消耗标准煤能源约0.3吨。近年来，由于建筑结构不合理、材料使用不当，房地产业的快速发展，导致大量建筑能耗高、排放量高。从建筑材料资源来看，在我国房屋二次装修过程中，每户拆迁改造产生的建筑垃圾平均约为2吨。多年来，毛坯房的运输方式造成了大量的建筑材料和资源浪费，家庭二次装修造成了严重的环境污染和安全隐患。据统计，合肥的总装修比例仅为1.09B左右，房屋产业化率相对较低，住房建设的资源和能源消耗相对较高。如何合理利用和保护自然资源，实现节能减排目标，将给房地产业的快速发展带来巨大压力。

三、促进合肥市房地产发展的对策

（一）完善市场配置和政府保障制度

根据资源配置理论，资源配置有计划配置和市场配置两种方式。市场分配主要通过市场调节机制实现，具有一定的局限性。市场主体为了自身利益，根据市场信号调整微观经济资源的分配。不可能控制国民经济的全局，只能根据社会的实际需要组织生产。在社会资源配置的整个过程中，往往需要多次自发地调整市场，付出巨大的代价来实现供求平衡和经济结构的合理化。市场调节的自发性和盲目性，甚至会导致供给过剩，供求失衡，产业结构不合理。一旦资金链受损，整个经济体系将陷入混乱。因为，当市场分配产生负面影响，阻碍资源分配优化时，政府可以利用计划分配进行补充和完善，从而协调整个社会和经济的发展。通过完善住房“双轨制”，促进住房供需格局形成，形成总体平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范的格局。通过增加普通商品房和土地的有效供给，利用杠杆税等金融政策，差别化信贷政策抑制投机性购房投资，控制住房市场投资需求，加大免费住房项目建设和盘活存量，规范二手房市场和租赁市场等措施。鼓励和支持居民生活合理需求，推进以人为本的新型城镇化建设。加大保障房建设力度，以多种方式增加住房资源。在积极完成新开工任务的基础上，各县区住房建设部门要因地制宜，通过改造，购买或长期租赁等方式筹集保障性住房资源。切实满足城镇常住人口合理住房需求，解决中低收入家庭住房困难。

（二）扩大融资渠道

在开展房地产开发信贷业务方面，社会各界纷纷出台一些有效的政策支持和鼓励措施，帮助房地产开发企业解决融资难题。金融业与房地产业相互融合，相互渗透。房地产业的发展必须得到金融业的大力支持，因为房地产业是一个生产周期长、资金量大的资本密集型产业，单靠金融业是无法完成的。房地产开发企业自有资金。同样，金融业的发展也需要房地产业的支持。房地产涉及大量的资金，对扩大金融业的范围，促进金融业的多元化发展起着非常重要的作用。作为政府部门，有必要帮助房地产开发企业找到不同的融资渠道，以满足自身发展的需要。除了寻求银行开发贷款的支持外，还可以采取委托发行信托产品、募集资金、典当融资、产权交易、相互担保、介绍等多种融资方式，提高企业融资能力，降低成本。战略投资等方面资金短缺的风险，为企业创造了融资平台。积极督促银行开发创新产品，通过不同渠道为房地产客户提供融资，通过经营性房地产贷款，应付账款融资等方式为房地产客户提供资金支持。通过拓展公司理财业务，发展优质纯存款客户，加强营销管理和推广，或通过到期置换扩大贷款规模，加大存款扩张力度，积极拓展资金来源，完善新增存款。同时，政府出台相关税收减免政策，以奖励代替补偿，积极支持各类金融机构和民间融资的发展，促进消费融资和购买的多元化。

（三）推进住宅产业一体化

住宅产业现代化是指通过工业化、标准化和现代化建设住房，以提高劳动生产率，提高住房整体质量，降低能源消耗，降低成本，节约资源。2018年，合肥市委、市政府提出要把建筑业建设成为千亿产业。然而，在中国没有成熟的经验可供借鉴。然而，在国际上，世界各国都非常重视房地产业的可持续发展。瑞典是世界上住房工业化最发达的国家。全国80%的住房采用基于一般组成部分的一般住房制度。美国住房建筑市场的发展相对完善。住房组成部分的系列化、专业化、标准化、商业化和社会化程度很高，几乎达到100%。法国是最早在国外推动住房工业化的国家之一。住房工业化的发展始于20世纪50年代。目前，它的主要特点是发展通用设备和零部件及配件。大力发展节能环保型智能建筑，合理利用和保护自然资源，节能减排，发展标准化，工业化，建筑装配化生产，促进住房产业化；发展智能商业和智能住宅，提高住房等项目的质量，性能，环境等质量和服务寿命。建立健全住房产业化政策保障机制，探索设立住房产业发展基金，为住房产业技术创新和产业发展提供必要的资金支持。积极建设国家级住房产业化基地，加强资源节约和循环经济关键技术研究，整合新技术产品。建立房屋性能认证和部件认证机构，开展建筑节能检测，评价和认证，为实施性能认证和部件认证提供技术支持。鼓励和引导企业使用先进的新产品，新技术，新设备，新材料，推动各项技术在施工领域的应用。房地产企业愿意做绿色建筑和节能建筑，真正实现节能、低排放、低污染，让业主真正享受低碳生活。重视生态环境保护建设，加强绿色建筑和绿色生态城区建设，创造条件为居民提供良好的物业服务，生活服务，医疗服务和老龄服务，努力建设新的居住区。区划分为绿色生态城市区和人文服务社区。探索解决以家庭养老，社区服务，机构养老为基础的老年人住房制度。

（四）提高行业发展水平

从整体考虑，优化城市空间结构，协调中心城区，老旧小区，棚户区和新区发展的转型，合理规划，适时，有序，适度发展，促进集约高效的生产空间和宜居适度的居住空间。加强城市基础设施配套建设，加强城市内部和城市之间交通网络规划建设，营造宜居工商业氛围。加大招商引资力度，吸引外来人才，技术和资金资源。地方政府可以通过竞争、淘汰、重组、兼并房地产开发、中介和物业服务企业等方式，采取措施促进房地产业的发展和升级，努力形成大中型企业。跨区域，多元化并符合当前房地产行业发展要求。只要我们以构建和谐社会为主要宗旨，坚持以人为本，以改善市民生活条件为根本，从实际出发推动相关产业发展。房地产开发投资，流通，消费，服务等领域，全面发展房地产业，必将促进房地产业的可持续发展。

四、总结

目前，合肥正在从一个现代化的滨湖城市转变为一个具有巨大影响力的区域性大都市。该市是泛长三角西翼的中心城市。由于巢湖区调整为合肥市，合肥市处于发展初期。国家和安徽省都给予了强有力的政策支持，这是加快房地产业发展的良好机遇。抓住机遇，开拓创新，促进房地产业可持续发展，促进合肥经济快速增长。

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