经济管理论文：城中村长租公寓租金上涨的原因分析

　　摘    要：　长租公寓加入城中村改造已在国内多地尝试。该尝试在推动旧城改造和综合治理的同时,也带动了房屋租金上涨。本文分析了城中村租房的租金水平变化情况,认为租金上涨有房屋价值提升的增值效益,也有人为操控下的非理性上涨,还有融资渠道的不完善以及供不应求的市场状况等原因。因此,建议对城中村长租公寓租金进行管控,以保障城中村租房的“廉租”性质。具体措施包括:设置租金天花板,加大政策补贴;提高准入门槛,加强行业规范;完善金融市场,拓宽融资渠道;精准增加供给,实现供需平衡等。

　　关键词：　长租公寓; 城中村改造; 租金; 管控;

　　在城市更新中,城中村是体量最大且最为复杂的一部分。政府在城中村改造过程中逐渐将“少拆迁、多整治”作为其改造目标,并有意识地引入市场主体参与城中村改造。近年来,随着“租售同权”等政策红利的推动,长租公寓项目在国内住房市场中迅速发展。其中,长租公寓加入城中村改造的方式已在国内多地尝试。该方式有效推动了城中村的改造和综合治理,但同时也带来了城中村房屋租金上涨等问题,使城中村的“廉租”住房不复存在,租金上涨所带来的挤出效应和社会问题也已显现。

　　1 、城中村长租公寓的租金水平

　　长租公寓作为租赁市场的新兴力量,租金水平普遍高于市场均价。以我国部分主要城市租赁市场的数据为例:2018年深圳市住房月平均租金为62.31元每平米,品牌公寓的月平均租金在80元每平米左右;广州市月平均租金为45.32元每平米,品牌公寓的月平均租金在84元每平米左右;北京市月平均租金为78.2元每平米,品牌公寓的月平均租金在86.5元每平米。

　　近年来,各地开始将长租公寓加入城中村改造,长租公寓的高租金情况对城中村租金水平具有同化作用,改变了城中村作为城市中低成本生活空间的状况,使得城中村租金水平出现明显上涨。深圳市作为我国主要城市中城中村待改造规模最大的城市,是各大长租公寓企业加入城中村改造的首选地,其城中村的租金变动情况也最为明显。2018年,深圳市城中村租金多在40元每平米以内,价格不及城市平均租金的2/3,租金水平同比上涨6.8%,而经长租公寓企业改造后房屋租金价格约在90至120元每平米,较改造前普遍提高了50%至100%,还带动附近未改造房屋租金上涨约10%。

　　随着长租公寓市场比重的增加,市场整体租金水平也在不断提高。以我国部分主要城市租赁市场的数据为例:2019年7月,深圳市租赁价格指数环比上涨0.5%,同比上涨2.51%;广州市租赁价格指数环比上涨0.47%,同比上涨0.55%;北京市租赁价格指数环比上涨0.36%,同比上涨2.29%。其中,深圳和北京的租赁价格指数同比持续上涨已长达31个月。
 

　　2 、城中村长租公寓租金上涨的原因分析

　　城中村长租公寓租金上涨,既有品质提升的原因,也有人为拉抬成本的原因,还有融资渠道不完善以及市场供不应求的原因。

　　2.1、 房屋价值的提升

　　长租公寓企业加入城中村的改造后,对城中村的安全、环境、管理等方面做出了相应的改善。企业将城中村中的“握手楼”等违规建筑改造成了标准化公寓,在楼与楼之间新增了公共空间,植入立体街道,重新规划村内交通。并将房屋的内部进行了重新布局,单间房屋面积多在20-40平方米,同时在公共区域增设健身房、餐吧、厨房等。房屋墙面也根据不同区块的主题进行粉刷,增强了整体的时尚感,使整个社区焕然一新。为了提升物业水平,实现精细化管理,长租公寓企业在房屋中还加入了更多智能设施,如智能水表、智能门锁、智能家用电器等,不仅提高了居住的安全度,也满足了租户对于智能化社区体验感的追求。长租公寓在硬件、软件上都实现了房屋价值的提升,最终使得城中村中的长租公寓以普遍高于市场价的价格进入住房租赁市场。

　　2.2 、“规模战”下的人为成本抬升

　　“规模战”是目前长租公寓企业倾向于采取的战略模式,即通过抢占房源来抢占市场。城中村房屋体量大,是许多长租公寓企业的未来扩展方向。在城中村中进行规模化资源整合的过程中,能否与房东成功签订租赁合约,存在很大不确定性。企业为获取规模化房源,降低签约的不确定性,不断提高拿房成本,有些企业的拿房成本抬高了70%。同时,在后期的规划设计、项目施工、营销策划、物业管理的过程中,由于成本的固定性较强,在具有价格刚性的情况下后期成本也很难有大的降幅。整个改造过程中企业付出了高额成本,也势必会提高租金水平来实现盈利。如万科在深圳玉田村的改造项目中,与房东签约的租期多在12年。万科对其前期投入、租金水平上涨等情况进行测算,得出项目至少需要经营8年才能够开始盈利。对于诸如万科等国内大型房地产企业来说,其有较为充足的流动资金可以承受租金回收速度较慢所带来的经营压力。相比而言普通长租公寓企业的流动资金较少,企业运营压力巨大。

　　2.3、 融资渠道的不完善性

　　长租公寓企业不论是采取轻资产运营还是重资产运营的方式,由于收取房源与出租房屋之间的时间差以及装修款的一次性支付所导致的巨大资金缺口,使得企业必须借助金融工具来满足资金需要。目前我国长租公寓企业的主要融资途径仍是银行贷款,租金分期融资的资金成本率多在10%以上,融资手段对企业净利润的折损较大。公寓REITs作为一种能够获得较高回报率的融资方式,因我国金融市场的不完善,暂时难以成为企业融资的有力方式。自如、蛋壳等公寓所推出的“租金贷”虽然是一种新型融资方式,但其高杠杆、高风险的性质,将对企业长期发展不利。融资渠道的缺乏导致企业融资成本高,企业需要提高租赁水平来维持运营。同时,不规范的金融工具的使用,也加剧了长租公寓行业内的规模化竞争,逐渐推高了租赁水平。

　　2.4 、供不应求的市场状况

　　目前,国内主要城市住房租赁市场普遍呈现供不应求的情况。以北京市为例,截至2018年7月,北京市共有租赁人口800万人,租赁房源量为350万间,市场上存在着400万间以上的租赁缺口,供不应求的矛盾严重。长租公寓加入城中村改造的目的之一就是为缓解租赁市场房源不足的问题,但从现在的情况来看,长租公寓加入改造后提供的房源数量有限,但需求持续上升,导致城中村租赁市场中供不应求的情况更为明显。同时,由于长租公寓的普遍高租金状况造成了大量城中村原有的低租金水平的需求外溢,外溢的需求到达更远的城中村,同时加上人口持续净流入,又将呈现供不应求的市场状况,从而造成租赁市场整体租金水平上升的情况。

　　3 、城中村长租公寓租金管控对策

　　对于品质提升引起租金上涨问题要积极引导,对于人为成本抬升引起的租金上涨要适度管控,对于融资困难引起的租金上涨要主动改善,对于供需问题引起的租金上涨要合理调控。

　　3.1 、设置租金天花板,加大政策补贴

　　企业的本质是追求盈利,但城中村租赁市场是具有公益性的市场,政府可通过实地调研和数据统计评估项目整体价值,考量企业和租户的相关利益,引导长租公寓企业提供多种类、多层次的租赁房源,并合理设置各类型房屋的最高租赁价格。同时,政府可以对长租公寓企业和租客给予适当财政补贴,帮助企业降低改造和经营成本,减轻租户的经济负担。目前,诸如武汉等城市均推出了面向人才的住房补贴政策,租金水平下降明显,但城中村租户的群体差异性较大,政府也可针对性地制定不同的政策以满足更多人群的需要。

　　3.2、 提高准入门槛,加强行业规范

　　在城中村中进行长租公寓的建设是政企合作的结果,引入社会资本参与城市更新,对于扩大内需,拉动相关产业增长,降低政府财政负担具有积极意义。政府宜设定合适的准入门槛,提高参与改造企业的整体素质,对参与企业进行全面的衡量与判断,选择以改善城中村整体环境为基础的具有社会责任感的企业,并对整个改造过程予以监督。同时,政府应当制定相关措施规范价格,并对哄抬价格的情况及时进行管控,并鼓励长租公寓企业“横向”扩展,与村民商谈租赁条件,不以价格提升为获取房源的唯一方式。另外,政府可合理控制城中村改造标准,减少高端化的大改造,以综合治理,提高居住质量为首要目的。

　　3.3 、完善金融市场,拓宽融资渠道

　　资产证券化的融资方式,能够有效地帮助企业降低融资成本,从而能够为企业降低租金水平提供利润空间。以REITs为代表的资产证券化方式是长租公寓企业未来融资的主要方向。政府有关部门应该积极探索并不断完善金融市场,加快建立REITs的一级上市机制和二级流通机制,完善机构退出机制,形成投资、开发、运营、退出的闭环。同时,要完善相关法律法规,保障各参与者的权利,明确各参与者的责任,并出台税收优惠政策,缓解机构、投资者的高税收现状,降低对企业利润的折损程度。除此之外,还要培育相关投资管理人才,加强人才储备。

　　3.4、 精准增加供给,实现供需平衡

　　政府可从盘活存量和新增需求两个维度出发,出台相关供给计划,将更多的城中村纳入住房租赁市场改造,并采取新建商品房配建租赁住房的方式来满足市场需求。在与长租公寓合作改造的过程中,政府可针对城中村租户的实际需求状况“因村施策”,加强对城中村实际情况的调研,准确地把握和预测未来租户群体。政府和企业实现信息共享,加强精准有效供给,减少需求外溢,降低其他待改造城中村的住房需求压力,缓解整体租赁市场供不应求状况,从而更好地稳定整体租金水平。

　　参考文献

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