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房屋工程渗漏原因及防治措施

来源：985论文网添加时间：2020-05-13 13:37

房屋工程渗漏原因及防治措施

摘要

随着社会经济的发展和现代生活的加速，大多数消费者缺乏足够的精力和时间来装饰他们的房子。然而，由于我国房地产市场的发展趋势一直以毛坯房为主，大多数房地产企业开发建设装修房屋的时间较短，缺乏有效的质量管理体系。渗漏已成为消费者生活、建筑寿命和使用功能中需要解决的质量问题之一。由于装修效果的防渗漏能力较差，已成为影响装修房屋质量的重要问题之一。因此，建立有效的房地产企业防渗漏质量管理体系，对于提高房地产企业的质量控制能力，减少甚至避免渗漏问题的发生，缓解消费者与房地产企业在质量问题上的矛盾具有重要意义。本文主要概述了房屋工程渗漏相关理论，分析了房屋工程渗漏类型，分析了房屋工程渗漏原因，提出了完善房屋工程渗漏的防治措施。

关键词：房屋渗漏；墙面渗漏；施工技术

前言

目前，随着我国国民经济的快速增长，我们可以清楚地看到，基础设施投资项目也在增加，各地区的建设规模也在日益扩大。在此过程中，许多工程质量问题频发，特别是住宅工程的渗漏，给施工企业、用户和物业管理带来了诸多不便和损失。通过对房屋漏水数据的收集和研究，发现造成这一问题的原因很多，房屋不同部位漏水的发生也有很大的不同。例如，屋面渗漏主要是由于防水层厚度不足造成的。地下室渗漏主要是排水不畅造成的，导致防水材料老化。因此，我们需要在问题发生前采取适当的措施加以预防，并采取及时的处理措施，以确保工程质量。造成各种经济适用房项目漏建的因素很多。严格按照施工要求进行施工，是防止房屋工程渗漏的重要前提。下面列举几种住宅工程常见的渗漏现象，并提出防范措施。

一、房屋工程渗漏相关理论

（一）渗漏的概念

“渗漏”一词最初是指液体物质的渗透或溢出，以及从容器中通过孔隙转移或丢失气体或液体物质。施工现场的漏水主要是指漏水。其中，渗水现象主要是水通过外墙，屋顶，外墙，门窗或内墙的小孔或裂缝等连接进入房间或无水功能房间。一般来说，需要很长时间才能出现，而且这种现象并不明显，大多是墙壁上的水渍和湿度。漏水的主要现象是大量的水通过墙上的裂缝或门窗与墙之间的接缝流入房间。从漏水的发生到现象的发生的时间短而明显，对居民的生活产生了很大的影响。这两种具体现象分为：水体或水流，称为漏水；墙体潮湿，称为渗水。在施工质量管理中，对二者的原因，对施工质量和使用寿命的影响以及预防措施和处理措施基本了解。因此，渗水和漏水统称为渗漏。

（二）房屋防渗漏质量管理的要求

装修房屋是房地产企业作为开发建设投资的主体。管理和协调所有参与人员，包括施工单位（包括土建，安装，装饰，景观，外装饰等）。设计单位（包括建筑设计，室内设计，景观设计，外观设计等）。）材料供应单位（包括材料供应、材料供应、施工一体化）按照国家标准和房地产企业质量管理标准进行施工，涉及多学科、多工序的施工作业，质量隐蔽工程完全由过程控制，消费者接到房屋后不能进行二次装修。装修房屋与个别装修房屋在防渗漏质量建设和要求上存在一定差异。住宅楼装修防渗质量管理要求更加严格。在交付前，房地产企业完成了厨房和浴室所需的吊顶、地板、墙壁、设施和设备的安装，以及客厅和卧室的墙壁和地板的建造。业主不需要或不能进行二次防渗施工。因此，房地产企业在保证防渗施工质量的同时，需要对为住宅建筑装饰厨房、厕所等装修成果提供的设施设备渗漏造成的损失负责。在这种情况下，一旦在保修期内发生相应的渗漏，房地产企业需要面对消费者对防渗漏施工质量乃至主体结构施工质量的怀疑，影响其品牌价值和信誉，并承担渗漏维修费用和所有设施设备的损失。

（三）房屋渗漏问题的影响

漏水发生后，不仅影响建筑物的日常使用，而且给业主带来不便。如果漏水严重或不能及时处理，甚至会影响装修房屋的结构安全和使用安全，其维修费用将是整个项目生命周期的成本。此外，当出现大量类似问题时，将直接影响房地产企业的品牌声誉。装修房屋漏水的影响主要分为以下几个方面：

1.使用功能

作为业主居住的地方，房屋的基本功能是利用功能为业主的日常生活提供空间。然而，一旦发生渗漏，特别是外墙和厨房，将严重影响日常生活，甚至直接影响其他业主的生活。此外，泄漏处理过程复杂。例如，厨房和浴室的渗漏需要在恢复前切断地板装饰层，这需要很长时间，影响很大，给业主带来很大的不便。一个项目2016年共发生卫生间墙面渗漏23起，其中单项卫生间渗漏19起，平均维修时间7.5天，严重影响业主正常使用。

2.结构安全

漏水不及时或处理严重，影响房屋结构安全。如外墙渗漏易造成水进入抹灰层及砌体部分，引起冰蚀或渗入钢筋混凝土，从而腐蚀钢筋，影响建筑物的结构耐久性。特别是在地下室，渗漏水通过裂缝进入剪力墙腐蚀钢筋，影响其承载力，威胁高层建筑的结构安全。

3.项目开发费用

除了业主自己造成的少量漏水问题外，大部分都是房屋本身在设计、施工或选材方面的问题，需要房地产开发企业进行修复。此外，漏水造成的二次损失也应由房地产开发企业或其他责任单位承担，成本一般较高。由于问题发生在业主装修后，一次性赔偿损失的费用从几千元到几万元不等。从项目全生命周期来看，这些费用将计入开发成本。某公司2016年承担了约180万的费用及漏水维修赔偿。

4.品牌影响力

当漏水问题数量超过一定水平，或维修效果不能满足使用功能和美观的要求时，会对房地产企业的品牌声誉和质量声誉产生很大的影响。随着网络信息的发展，这些问题将在业主或社会渠道中迅速蔓延，这将对品牌产生很大的影响。

二、房屋工程渗漏类型

（一）屋面渗漏

屋面未按建筑具体施工要求进行防水设计的，不能满足具体防水标准。另外屋面设计坡度较小，排水管路过长，具体规范中未进行节点结构设计。遇大雨或暴雨，屋顶容易积水，造成房屋漏水问题。采购人员未按具体施工要求采购使用屋面防水材料，造成材料或基层处理剂使用不合理，降低防水层使用寿命，导致屋面老化开裂。项目负责人及施工人员未结合具体工程布局开展屋面基层处理，细部节点施工及成品保护等防水施工及管理工作，造成屋面渗漏。

（二）门窗渗漏

门窗渗漏的主要原因是质量不合格，门窗框安装不合理，框边缝隙填塞，外力干扰等。门窗质量不合格的根本原因是材料缺乏刚性和灵活性，造成门窗与墙之间的缝隙。施工人员未按具体施工要求和工程标准进行门窗施工，造成门窗框不够牢固，地脚螺栓长度不合适，造成门框变形甚至框边开裂。如果门窗受到外力冲击，墙体也会脱落，造成裂缝和渗水。

（三）厨房和卫生间渗漏

厨房和厕所使用大量的水，而且容易漏水。浴室和厨房的地板很薄。钢筋浇筑过程中，施工人员没有正确的编号或错误的位置。混凝土浇筑过程中，无法合理控制钢筋保护层，造成裂缝。防水材料不符合标准，质量不符合施工要求。部分项目建成后，未结合具体要求进行闭水试验，难以发现厨房，厕所渗漏隐患。

（四）墙面渗漏

墙体渗漏包括外墙渗漏和内墙渗漏。其中外墙渗漏尤为普遍。墙体渗漏原因：建筑填料多为混凝土，与钢筋砌筑过程中膨胀系数不同。两部分的接头容易变形或开裂，造成雨水渗漏。人为因素也会导致墙体渗漏。填筑过程中气密性未控制，存在墙体及梁底预埋问题，造成渗漏。外墙主要为穿墙套管，墙体封堵工作未做好，造成渗漏问题。

三、房屋工程渗漏原因

（一）房屋设计方面

施工前需对房屋进行设计，包括屋面坡度，防水材料，排水系统等。若设计过程中未严格按照屋面工程设计规范执行，将会发生房屋渗漏。根据近几年房屋渗漏情况分析，设计过程中主要存在以下问题。温度的变化会对房屋的使用产生很大的影响。目前，在房屋的设计过程中，往往忽略了温度或沉降的影响。如果变形是由于温度不均匀或沉降引起的，由于缺乏必要的预防措施，房屋会漏水。特别是在结构交接处，没有柔性密封等特殊处理。在施工初期，未根据具体工程情况和施工要求进行合理设计。在设计过程中，住宅建设项目的防渗漏技术没有得到优先考虑和具体应用，使这一环节频繁出现。如果住宅建设项目前期设计存在较多的质量安全问题和隐患，将对后期建设项目的总体布局和施工造成负面影响，不能满足具体的质量要求。

通常，当人们谈论漏水时，首先想到的是建筑材料的问题。然而，在某些情况下，即使使用非常昂贵的材料，也不能保证房子不会漏水。通过分析造成这种现象的原因，发现防渗漏设计存在严重问题。需要指出的是，高质量的设计不仅可以保证工程质量，而且可以有效地控制工程成本。特别是在卫生间，厨房等容易漏水的地方，应对房屋的管线布置和线路布置进行科学合理的设计。它不仅可以防止泄漏，而且在发生泄漏时也便于维护，这是测试设计师思维的重要检查点。但大量施工单位对施工设计重视不够。他们通常根据过去的经验进行施工，而不是从大局出发，最终导致房屋漏水的问题。

渗漏问题主要表现为防水部分建筑形式设计不合理，防水做法及施工节点选择不合理，装饰住宅建筑设计与装饰设计不一致，导致防水性能不符合要求。如装饰房设计时未充分考虑装饰房的水文地质条件和抗渗等级；设计本身不合理，防渗缝设计不实用或脱离实际施工。本设计采用的防渗处理方法不合理，甚至有些设计没有考虑防渗设计或结构节点细部设计。建筑设计中厕所设计未采用彩松设计，所以装修设计中厕所槛石防水需要节点设计，但装修设计中仍采用沉箱进行装修施工节点设计，导致厕所槛石部分防水不符合要求。

（二）建筑材料方面

住宅建筑装饰过程中使用的各种材料，包括混凝土、防水材料、管道等，虽然随着技术的进步已经越来越成熟，但相关标准和规范也规定了材料本身的性能和使用位置。在住宅楼实际装修过程中，仍会出现偏差或问题。例如，聚合物水泥防水涂料分为I型和II型，其应用范围不同。地下室侧墙采用I型，厨卫防水材料采用II型。目前，建材市场上的产品参差不齐，防水材料的质量差异很大，成本差异很大。从造价的角度看，对防水材料的质量认识不清，选择不符合要求或不符合抗渗等级要求的材料，将直接导致大量的后续渗漏问题。用于建筑施工的防水涂料具有一定的使用寿命。随着时间的推移，防水材料在受到光照、风化、雨水等环境的影响后，会出现老化、变薄、开裂等现象。防水层未及时处理，会导致漏水等问题。住宅外墙材料是影响住宅工程质量的最直接因素。外墙质量不合格，将导致整个工程质量下降。但需要注意的是，并非所有外墙材料都适合屋面使用，这对相关工作人员提出了一定的要求。应采取积极有效的措施，认真选用外墙材料，确定施工方案。不可否认，我国目前的材料市场管理严重不足，生产厂家基本上都是没有科研开发条件的小厂家。这导致屋面防渗材料研究明显不足。此外，为了最大限度地提高经济效益，一些施工单位将使用不合格的防水材料，这必然导致工程质量下降。一般来说，造成泄漏的主要原因是：材料质量；界面镶嵌工艺不符合相关方面的要求。为节约施工成本，采购人员未按具体工程要求采购施工材料，造成材料质量不合格，性能不能满足建筑物具体施工要求。它们在建筑施工中使用时，容易被腐蚀或攻击，难以达到良好的防渗漏效果，确保建筑安全。

（三）施工技术方面

住宅建筑装饰对防渗漏节点和技术有很多要求，因此需要采用相应的技术和节点结构来满足防渗漏的要求。施工工艺引起的渗漏主要是施工过程引起的。应特别注意防渗漏不足，未制定专门的技术方案和措施，或方案和措施未得到有效落实；结构基础质量不合格，未进行处理。防水施工后，成品保护不好，造成防水层损坏等。如根据防渗漏要求，当空调板、阳台及厨房、卫生间隔墙外墙为砌体结构时，应将结构楼板凿成背坎或一次性浇筑，但不得凿毛，施工过程中粗化率不够，甚至不得设置后坎。此外，在铺设墙砖和地砖的过程中，厨房和卫生间的窗台石粘贴或未设置挡水条，容易导致漏水。施工质量不合格也是造成房屋漏水的直接原因。在施工过程中，如果设计不符合标准或相关措施不符合要求，就会产生许多安全隐患，直接影响建筑物的整体质量，造成建筑物渗漏和降低建筑物的使用寿命等问题。施工过程中主要存在以下问题：施工过程中未充分考虑排水路径，檐沟，天沟，平屋面的排水坡度达不到规定尺寸，造成排水路径不畅；施工过程中管道接头不可靠，密封度不符合要求。由于缺乏专业的施工技能，许多施工人员直接在防水卷材上涂上水泥砂浆或细石混凝土，使房屋容易漏水。平层及细部节点施工过程中，施工技术人员未能控制质量问题，导致施工质量较差。如果涂膜防水层厚度较薄，涂膜防水层的防水效果就会减弱，导致防水层的使用寿命严重缩短。

在房屋工程的具体施工阶段，相关部位的负责人必须严格按照施工图纸的相关内容进行施工。但由于综合能力和技术水平的限制，一些施工人员通常对自己要求较低，盲目施工，对设计意图不明确，导致施工成果和设计图纸的出入口较大。为提高施工效率，节约工程造价，部分施工单位未考虑设计图纸环节，要求施工人员结合以往工作经验直接施工。此外，为了获得更高的经济效益，大量建材制造企业随意夸大屋面防渗材料的性能，造成采购人员购买的材料与实际需要的材料相差较大，而房屋的防渗效果不能满足预定要求，造成施工质量上的严重隐患。

（四）现场管理方面

装修房屋漏水管理主要原因是设计与施工管理不统一，施工过程管理不到位，后期维修管理不当。设计与施工管理不一致主要是内部设计部与房地产企业工程部的防渗漏要求不一致，导致设计图纸与现场施工环境不一致，未能满足防渗漏质量要求。施工管理不到位主要是由于房地产企业的工程师，监理单位和施工单位在施工过程中缺乏现场管理，造成偷工减料，施工不按图纸施工，技术措施不落实。防渗漏施工过程验收管理不到位，未进行喷水试验，造成施工质量问题和渗漏；后期维护不当主要是由于房地产企业对用户的处理和维护不及时和交付后的渗漏，方法不合理，造成重复漏水问题或无法补救。

四、房屋工程渗漏的防治措施

（一）完善外墙的设计工作

前期选择建筑工程材料时，应注意厂家。良好的建筑材料是所有施工过程的基础。施工前必须对建筑材料进行抗拉，抗压强度试验验证，必须选用符合强度标准的用途。选择好要施工的砖或砌块后，由专门的施工人员首先清除砖或砌块表面残留的脱模剂，粘土等污物，并洒水湿润砖或砌块，以增加砂浆的粘结力。对外墙设计采取有效措施是避免外墙渗漏的重要手段。在外墙设计过程中，相关人员应了解建筑各部位的防水要求，科学合理地按照施工设计要求进行窗台坡度及门窗插入缝的防水设计。此外，相关人员应结合施工现场的具体情况，进一步完善外墙防水设计，从根本上解决外墙渗漏问题。女儿墙根部如有渗漏，必须在第一时间采取相应措施，将混凝土用量增加至100mm左右后，方可停止。

合理控制填充墙间距。砂浆应嵌入框架梁与柱与砌体之间的接缝处。砌块墙的高度应控制在距梁和楼板200-220mm。间隔7天后，剩余墙体用侧砖或竖砖挤浆。砖应分别用梁、板、柱拧紧，斜砖与水平砖的夹角应控制在60度以上。缝隙用砂浆填实，避免使用干砖进行墙体工程。因为干砖会吸收砂浆的水分，影响砂浆的铺贴质量和砖缝间砂浆的饱满度，削弱其抗剪抗压强度。当使用干砖时，应浸泡在水中。施工过程中应控制加气混凝土砌块的含水量，使其含水量不超过16%。

提高外墙抹灰质量，抹灰应分层进行。砂浆中加入聚丙烯，避免裂缝。抹灰前，基层应清理干净，浇水湿润。当建筑物外抹灰达到碾压平整时，应将搓边端打磨平整。上浆工作完成后，用直板粘紧，用铁浮子搓回。喷水湿润接缝处，然后抹素水泥浆，待浆液吸入墙面后抹灰。在抹灰过程中，钢丝网应有防裂措施，并设置在抹灰层内。抹灰层厚度应控制在5mm，避免钢丝网外露。

控制外墙砖施工质量。贴面砖前，应检查找平层有无脱皮，空鼓和裂缝。如有问题，修补后抹水泥浆。在铺贴过程中，水泥砂浆配比控制在1：1，并压实搓平使砂浆接缝饱满，有效控制墙面空鼓现象，加入抗裂剂（水泥掺量为6%），提高外墙砖防水性能，使接缝平整。根据具体设计要求，合理控制深度和宽度。

（二）合理选择防水材料

防水材料的选择也是一个非常重要的环节。为了有效避免建筑外墙渗漏，首先要考虑的是建筑材料。在选择防水材料时，有关人员必须进行严格的质量控制，确保所有材料符合国家有关规范的要求。此外，还要保证材料具有理想的防水效果。需要注意的是，防水材料的性能对屋面的防水效果有很大的影响。因此，必须选择成本性能高的防水材料，以确保在低温和高温条件下都有良好的稳定性。对于密封效果好的材料和铝合金建筑材料，要求材料厂家提供相应的质量证明，防止质量差影响工程质量。

（三）改善施工技术

一套相对成熟的施工技术和施工工艺，对保证工程施工质量具有重要意义。为有效避免外墙渗漏，应启动找平层。为保证砌体与混凝土的结合能牢固固定，必须提前进行抹灰，保证砌体的润湿性。外墙防渗漏施工前，应对混凝土墙面进行适当处理，并将剩余的锯末和浮浆清理干净。按施工方案拌制砂浆。施工过程中，不得随意加水。外墙防渗漏施工过程中，作为施工方，要加强各施工阶段的管理，特别是施工中的薄弱环节，同时也要加强管理，防止出现与设计不符的现象。施工完成后，应对工程验收过程进行严格把关。如果在墙的某些部位发现问题，必须尽快采取相应的措施加以补救。铺设防水卷材层时，基层应始终处于干燥状态。如果是潮湿的，应采取措施通风，以确保房屋表面有良好的防水效果。

（四）合理布局建筑结构

防渗漏施工是建筑施工的重要组成部分。项目负责人和施工人员应合理控制建筑物的整体结构；（1）在设计环节，加强防渗漏设计，使总体设计更加科学严谨，保证后续防渗漏施工工作的顺利进行；（2）施工企业应与建筑结构单位建立良好的沟通和互动，对防渗结构的总体布局和设计有清晰的认识，使设计和施工过程更加科学合理，提高整体防渗施工性能；（3）施工企业应结合施工项目的总体要求，合理应用先进的防渗技术，改进和提升传统的施工工艺和方法，取得良好的工程效果。施工初期，施工单位应聘请专业设计人员对施工图进行合理的布置和设计，并进行现场勘察工作，做到局部情况了解清楚，保证施工图的实用性。图纸设计完成后，施工单位应严格按照施工图纸实施施工项目，确保各施工环节的规范性和准确性，避免施工过程过于随意。同时，施工现场监理工作要到位，合理控制施工过程中的质量问题和安全隐患。

五、总结

房屋工程的渗漏防治是我国建筑业的一项重要工作，需要高技术，影响所有利益相关者的利益。如果这一技术问题不能克服，无疑将阻碍建筑业的发展。目前，许多建筑行业的专家和学者对此类问题进行了调查和讨论，并提出了相应的预防措施，在实际应用中也取得了良好的效果。房屋建筑工程的防渗施工涉及到许多工程要素，施工过程也非常复杂。项目负责人应结合具体的工程背景，对容易发生渗漏的部位和原因进行明确的分析，并在具体的施工过程中严格控制，以提高建设项目的整体施工质量，取得良好的工程效果，有效解决建设项目的后期，提高我国建设项目的整体质量，为人们提供一个舒适、适宜、安全的生活环境。我相信，随着我国国民经济的不断增长和科技的不断创新与进步，在这个过程中，我们善于引进国外先进经验，严格按照房建工程的质量要求进行内部施工，中国的建筑工程质量一定会有很大的进步。

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